阿甘創業加盟: 房地合一所得稅申報可扣除那些成本費用

房地合一所得稅申報可扣除那些成本費用

房地合一105年1月1日正式上路，個人房屋、土地交易所得計算，以成交價額，減除房屋、土地取得成本，及因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額。
個人房屋、土地交易所得要在所有權移轉登記或房屋使用權完成交易的次日起算30天內申報並繳納所得稅。若無法提示費用證明文件，或所提示之費用證明金額未達成交價額5%者，稽稽徵機關得按成交價額5%計算費用。費用認定：包括購買房屋及土地時達可供使用狀態前，所支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費及效能非2年所能耗竭的修繕費等）與出售房屋及土地所支付的必要費用(如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費）及改良土地已支付之全部費用(如、工程受益費、土地重劃費用、因土地使用變更而無償捐贈一定比例土地作為公共設施用地，其捐贈時之土地公告現值總額）。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者，依房地合一課徵所得稅申報作業要點取得成本及費用認定重點規定，應繳納的土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，則不能列為成本及費用減除。

　 相關法律條文
房地合一課徵所得稅申報作業要點營利事業房屋、土地交易所得計算

十九、 營利事業依本法第二十四條之五規定計算房屋、土地交易所得，應依本法及營利事業所得稅查核準則規定辦理，且不得減除依土地稅法規定繳納之土地增值稅，其計算及申報方式如下：

(一)總機構在中華民國境內之營利事業：
1.其房屋、土地交易所得額為正數者，於減除該筆交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負數者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。
2.當年度交易二筆以上之房屋、土地者，應按前目規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅或自營利事業所得額中減除。

(二)總機構在中華民國境外之營利事業：
1.其房屋、土地交易所得額為正數者，於減除該筆交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，依規定稅率計算應納稅額；餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負數者，不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
2.當年度交易二筆以上之房屋、土地者，應按前目規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額，其交易所得額為負數者，得自適用相同稅率交易計算之餘額中減除，減除不足者，得自適用不同稅率交易計算之餘額中減除，依規定稅率計算應納稅額，惟不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
3.該營利事業在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所分開計算應納稅額，合併報繳；其在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人向房屋、土地所在地稽徵機關代為申報納稅。

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(此照片與內文無關) 二十、總機構在中華民國境外之營利事業依本法第二十四條之五第四項規定交易境外公司股權，其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附之證明文件如下：

(一)股權持有期間應以股權移轉登記日為準；無從查考時，稽徵機關應依買賣契約或查得資料認定。
(二)持有股權比例之認定，指直接或間接持有該境外公司有表決權之股份或資本額，超過其已發行有表決權之股份總數或資本總額百分之五十以上。
(三)境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值之認定，指交易時中華民國境內房屋、土地之時價占該境外公司全部股權時價之比例。
(四)該股權交易之所得，按出售股權收入減除其成本、費用或損失計算，並於申報股權交易所得額時，檢附下列計算股權交易所得之證明文件：
1.股權轉讓前、後之境外公司股權登記資料、股權結構圖、被交易之境外公司與直接或間接持有中華民國境內房屋、土地之境內公司相關年度財務報表。
2.股權轉讓合約及中華民國境內房屋、土地與境外公司全部股權時價之評價報告(外文文件應附中譯本)。
3.股權轉讓交易之相關成本、費用等資料。
4.其他足資證明文件。

以下資料來源::財政部國稅局新聞稿
房地合一課徵所得稅申報，可扣除的成本費用項目
中區國稅局彰化分局表示，房地合一明(105)年1月1日正式上路，個人房屋、土地交易所得要在所有權移轉登記或房屋使用權完成交易的次日起算30天內申報並繳納所得稅。

該分局進一步說明，個人房屋、土地交易所得計算，以成交價額，減除房屋、土地取得成本，及因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額。取得成本指買賣取得者，以成交價額為準。費用認定：包括購買房屋及土地時達可供使用狀態前，所支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費及效能非2年所能耗竭的修繕費等）與出售房屋及土地所支付的必要費用(如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費）及改良土地已支付之全部費用(如、工程受益費、土地重劃費用、因土地使用變更而無償捐贈一定比例土地作為公共設施用地，其捐贈時之土地公告現值總額）。若未提示費用的證明文件，稽徵機關得按成交價額5%計算費用。

該分局提醒，取得房屋及土地所有權後，應繳納的土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息，則不能列為成本及費用減除。
以上資料來源:財政部國稅局新聞稿

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財政部發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」

房地合一課徵所得稅申報作業要點交易日、取得日及持有期間認定重點如下：

(一) 房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定，原則以完成所有權移轉登記日為準。另配合其他法令及實務作業為例外規定，例如：
1. 因強制執行交易者，按領得權利移轉證書之日認定。
2. 交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章建築)，以訂定買賣契約日認定。

(二) 房屋、土地「持有期間」之計算，以自房屋、土地取得之日起算至交易之日止為原則。另對個人因繼承或受遺贈等取得房地情形為例外規定，例如：
1. 因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算。
2. 適用自住房屋、土地租稅優惠時，個人、配偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件，如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者，得再加計被繼承人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之期間。

(三) 個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形，符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者，得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。

(四) 適用新制之房屋、土地交易損失僅得減除新制房屋、土地交易所得，不得與舊制互為減除。

(五) 適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時，個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

(六) 個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋，出售該自建或取得之房屋，依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得將拆除之自住房屋持有期間合併計算，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。

房地合一課徵所得稅申報作業要點取得成本及費用認定重點如下：

房屋、土地交易所得計算方式如下：
(一)出價取得：
房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用
(二)繼承或受贈取得：
房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用

1. 取得成本：買賣取得者，以成交價額為準。另下列支出經提示證明文件，亦得包含於成本中減除：
(1) 購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。
(2) 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

2. 費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等，但不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。個人未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額5%者，稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。

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房地合一課徵所得稅申報作業要點營利事業房屋、土地交易所得計算認定重點如下：

依營利事業之總機構在中華民國境內、境外，分別規定其房屋、土地交易所得計算及申報方式。總機構在中華民國境外之營利事業，交易境外公司股權符合本法第24條之5第4項規定應適用新制課稅規定，於第20點明定其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附證明文件等規定。

下載:
新聞稿附件房地合一申報要點.doc 資料來源::財政部國稅局
房地合一課徵所得稅制度簡表資料來源::財政部國稅局

阿甘創業加盟網提醒總機構在中華民國境內之營利事業創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者，房地合一課徵所得稅制度其房屋、土地交易所得額為正數者，於減除該筆交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負數者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

當年度交易二筆以上之房屋、土地者，應按前目規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅或自營利事業所得額中減除。