阿甘創業加盟: 頂讓店面或承租店面合約超過5年務必法院公證

2015年4月27日星期一

頂讓店面或承租店面合約超過5年務必法院公證

民法第425條有所謂「買賣不破租賃原則」保障，所謂「買賣不破租賃」原則，即是當房屋有租賃的情形下，所有權的移轉買賣不影響租賃契約效力。只要先有租賃契約的成立，縱使房屋所有權移轉，新買主是無法過問房屋的使用權，此時租賃權的效力大於買受人效力，租賃契約仍然有效。但「買賣不破租賃原則」其期限逾5年或未定期限者將無法適用。因此租約未定期限或租期逾五年，承租人最好都要要求店主，協同辦理公證，才能保障自已的權利。

阿甘創業加盟網建議創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者，頂讓店面或承租店面時，若租賃合約是超過5年以上，一定得聲請公證，如此對租客和頂店接手者會較具有保障。聲請公證除可到法院辦理外，也可委由地方法院所屬的民間公證人代辦公證，租賃合約或頂讓合約向法院或向民間聲請公證合約，公證效力一樣有效。實務承租店面上，不少店主常常會基於避稅或其他的考量，不想因公證而曝光自已的收入。類似這種情形，承租店面者可和店主協商，將租賃契約的期限，明定在五年以下的範圍內，且契約內要明定有優先續租權，和調整租金規定。

以下是開店商家& 法院公證 相關經營實務經驗知識 --由阿甘創業加盟網提供

房東向法院提出強制執行要求抵扣房客留在店內的動產當租金給付
房客欠繳租金，房客又早已搬離或避不見面，是房屋出租最不想碰到的辣手問題，解決方法只有尋求法律一途，向法院提出強制執行要求抵扣房客留在店內的動產當租金給付。

如房東所持租約有經過法院公證，那麼房東可以據此直接向法院提出強制執行，扣抵房客留在屋內的動產。如房東所持租約未經過法院公證，那麼房東可以持租約及存租金催告證信函，向法院申請支付命令，請法院命令房客履行給付租金。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者，不論租約有無公證，要訴請法院強制執行，前提是押金已經全部扣抵完，且將作為抵扣租金使用之動產，不能為房客的謀生工具，且須符合法律上規定積欠租金達兩個月以上，才能向法院提出強制執行要求。另要注意法院尚未裁定強制執行前，如房東自行將承租人物品搬遷出，或與第三人另簽訂租約到時可能會被承租人(房客)反告損害賠償。

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(此照片與內文無關)

開店租屋找到好點又便宜不要以為簽了長期租約你就能心安

不要以為簽了長期租約就心安沒事，房東可能會因種種因素將房屋賣給他人，這時如沒有去公證，民法中「買賣不破租賃」就不適用但如有公證，民法中「買賣不破租賃」就可適用，新房東不可要求承租舊房客搬遷，舊房客則應將租金付給新房東，五年以上租約一樣生效。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者，簽訂超過五年以上租約，一定要把租約拿去公證。租約公證以往都需要到法院公證，如今已很便利除法院公證外，政府也許可民間單位辦理公證事務，只要雙方當事人當著公證人面前在租約上簽章即可，民間公證效力和法院公證一模一樣。

租屋開店房客可利用「房屋租金支出」一年可享12萬元扣除額

租屋開店房客可以申報房租租金扣除額正當節稅，租屋開店房客可利用「房屋租金支出」一年可享12萬元扣除額，但需要附上包括租賃契約、付租證明與設籍或切結書等證明文件。

阿甘創業加盟網提醒創業者、開店商家特別是連鎖加盟業者，房東為逃稅不想去法院公證，因一公證就不能逃漏稅了，但實務上房東可利用正當辦法來節稅。房東出租的房子有整修或重新裝潢，只要收集裝潢或整修的收據，或者採用直接扣抵43％，就可抵減租金收入。