阿甘創業加盟: 如何挑選店點實務經驗談 -巷弄開小吃餐廳違反非都市土地使用管制者和罰則 -開店加盟創業營運管理知識庫

2019年11月26日星期二

如何挑選店點實務經驗談 -巷弄開小吃餐廳違反非都市土地使用管制者和罰則 -開店加盟創業營運管理知識庫

如何挑選店點實務經驗談 -巷弄開小吃餐廳違反非都市土地使用管制者和罰則 -開店加盟創業營運管理知識庫

加盟總(部)公司營運S.O.P-加盟連鎖企業如何爭取經銷代理權實務經驗談 --阿甘創業加盟網www.ican168.com提供

巷弄開小吃餐廳違反非都市土地使用管制者和罰則
開小吃餐廳違反非都市土地使用管制者，依都市計畫法第79條，得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

另依非都市土地使用管制規則第六條規定，非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別之土地，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。如違反非都市土地管制使用者，依區域計畫法第二十一條規定，由該管直轄市、縣(市)政府處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。

再不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上建築物所有人、使用人或管理人負擔。前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。同法第二十二條規定，違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。

臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則
時間：中華民國104年5月25日
一、目的
為積極有效處理本市違反都市計畫法案件，並兼顧公共環境、都市發展、商業穩定性與行政能量，特訂定本原則，針對違規情節輕重，採階段及漸進之方式處理。
二、適用範圍
（一）本原則所稱違反都市計畫法案件，係指違反臺北市土地使用分區管制自治條例、臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準或都市計畫書規定等相關法令者。
（二）本市各項違反都市計畫法案件，除下列情形外，均依本通案處理原則辦理。
1.本府已成立專案小組者（如公安稽查、正俗專案、容留人數稽察、未立案宗教場所、資源回收業等），依專案小組機制處理。
2.已有專業法令管理或屬特許行業並訂有相關罰則者，先以專業法令及相關處理程序裁處（如：臺北市舞廳舞場酒家酒吧及特種咖啡茶室自治條例、臺北市資訊休閒業管理自治條例、臺北市電子遊戲場業設置管理自治條例、工廠管理輔導法、旅館業管理規則、臺北市短期補習班管理規則、動物保護法及其他類似法令等）。
3.工業區、商業區違規住宅（如大彎北段、內湖五期違規住宅）另案處理。
三、處理原則
違規案件按違規情節輕重及設立時點區分處理方式為 A、 B、 C等 3類：
（一）A 類「違規使用，屬該分區『不』允許使用者」：
該違規使用係臺北市土地使用分區管制自治條例或都市計畫書等相關法令所列不允許使用者。
（二）B 類「新設立店家，屬不符該分區『附條件』允許使用者」：本原則公告後設立，該違規使用係臺北市土地使用分區管制自治條例或都市計畫書等相關法令列為附條件允許但不符核准條件者。
（三）C 類「既存違規使用，屬不符該分區『附條件』允許使用者」：
本原則公告前已存在，該違規使用係臺北市土地使用分區管制自治條例或都市計畫書等相關法令列為附條件允許但不符核准條件者。前項之設立時點，得函請使用人舉證，並依商業登記、稅籍資料及其他足以證明之書件、圖像…等認定之。
四、作業程序
本府各權責機關稽查業管場所，有實際營業或行為，且確認其態樣者，得通報本府都市發展局（以下簡稱都發局），依臺北市土地使用分區管制自治條例、臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準或都市計畫書等相關規定，以下列方式辦理：
（一）屬本原則第三點第一款、第二款者，由都發局通知使用人，說明使用事實、法令規定及文到二個月後經權責機關查察通報有違規營業事實或行為者，由都發局逕依都市計畫法相關規定及「臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序」查處並通報權責機關。另函請相關單位就噪音、環保、衛生、交通、消防及公安等事項依權管法令加強管理。
（二）屬本原則第三點第三款者，由都發局函知違規使用人儘速另覓合法地點，並函請相關單位依權管法令持續就民眾反映之噪音、環保、衛生、交通、消防及公安等問題積極稽查管理。如經各權責機關依權管法令處理後，認屬有礙公共安全、衛生、安寧或公共利益之虞等違規情節重大，移由都發局依都市計畫法進行裁處者，依「臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計畫法第七十九條第一項事件查處作業程序」裁處。前項停止違規使用處分屆期後、由都發局函請各權責機關依前項之作業程序稽查及通報。
五、本原則之作業流程如附件。

開店誤踩「土地使用分區管制自治條例」地雷慘賠數千萬

台北市知名牛肉麵店搬遷擴大營業，投資數千萬元裝潢新店面，未料被鄰居檢舉違反「土地使用分區管制自治條例」，裝修的錢全白花，損失嚴重，無奈決定搬遷回原址營業。

依臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準「住三區」，商家須臨接6米寬道路，餐飲業則須臨接逾8米道路，否則將依法處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，經稽查勸導仍未改善開罰6萬元，並限期3個月改善。
阿甘創業加盟網提醒開店商家和創業者如有頂讓店面和承租店面需求，務必應要先查明，欲承租店點地址所在是否有違反相關法律規定。另開店選點實務上，不論是縣市主幹道、高鐵站、火車站等人潮聚點，還是大台北捷運站旁黃金店點，雖都是開店創業者第一優先考量的店點，但建議開店創業者在挑選店點前，除要考量一下自己的營業內容(營業銷售產品、提供服務內容)、商品客單價、目標客層、當地人潮素質和數量外，更要考量自身負荷店面租金的能力(租金應佔營業額比重)。

臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準第一條　本標準依臺北市土地使用分區管制規則第九十七條之五規定訂定之；本標準未規定者，適用其他法規之規定。第二條　臺北市各使用分區附條件允許使用之組別及使用項目，其核准條件如下：
分區	使用類別	核准條件	備註
住二	第二十一組：飲食業本組限於營業樓地板面積不超過一五○平方公尺之左列各款：（一）冰果店。（二）點心店。（三）飲食店。（四）麵食店。（五）自助餐廳。	一、設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路。二、限於建築物第一層及地下一層使用。
住二	第二十一組：飲食業本組限於營業樓地板面積不超過一五○平方公尺之左列各款：（一）冰果店。（二）點心店。（三）飲食店。（四）麵食店。（五）自助餐廳。（六）泡沫紅茶店。（七）餐廳（館）。（八）咖啡館。（九）茶藝館。
住三	第二十一組：飲食業本組限於營業樓地板面積不超過一五○平方公尺之左列各款：（一）冰果店。（二）點心店。（三）飲食店。（四）麵食店。（五）自助餐廳。（六）泡沫紅茶店。（七）餐廳（館）。（八）咖啡館。（九）茶藝館。	一、設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路。二、限於建築物第一層及地下一層使用。
住四之一	第二十一組：飲食業本組限於營業樓地板面積不超過一五○平方公尺之左列各款：（一）冰果店。（二）點心店。（三）飲食店。（四）麵食店。（五）自助餐廳。（六）泡沫紅茶店。（七）餐廳（館）。（八）咖啡館。（九）茶藝館。	一、設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路。二、限於建築物第一層及地下一層使用。
住四之一	第二十二組：餐飲業（一）營業樓地板面積規模大於前組規定之飲食業。（二）酒店（營業樓地板面積不超過一五○平方公尺者）。	一、設置地點應臨接寬度十二公尺以上之道路。二、限於建築物第一、二層及地下一層使用。設於第二層者，其同層及以下各樓層均應非供住宅使用。三、除第（二）目外，營業樓地板面積應在五○○平方公尺以下。
工二	第二十一組：飲食業本組限於營業樓地板面積不超過一五○平方公尺之左列各款：（一）冰果店。（二）點心店。（三）飲食店。（四）麵食店。（五）自助餐廳。（六）泡沫紅茶店。（七）餐廳（館）。（八）咖啡館。（九）茶藝館。	一、限於建築物第一層使用，並得於地下一層、第二層及頂層中另擇一樓層使用。但僅使用一個樓層者，不限於第一層使用。飲食業及餐飲業除設置於第一層外，應設置於同一樓層。二、同幢建築物供飲食業及餐飲業使用之營業樓地板面積總計應在五○○平方公尺以下。
工二	第二十二組：餐飲業（不包括酒店）（一）營業樓地板面積規模大於前組規定之飲食業。	一、限於建築物第一層使用，並得於地下一層、第二層及頂層中另擇一樓層使用。但僅使用一個樓層者，不限於第一層使用。飲食業及餐飲業除設置於第一層外，應設置於同一樓層。二、同幢建築物供飲食業及餐飲業使用之營業樓地板面積總計應在五○○平方公尺以下。

以下開店創業加盟如何挑選店點:
--由阿甘創業加盟網(餐飲創業市集&加盟網&頂讓網)相關經營經驗及知識提供

設店找點要特別注意商圈移轉

現階段臺灣有不少新興商圈正逐漸成形，以往的熱門核心商圈開始隨消費人潮移動而有所轉移。因此開店商家不論是設店找點、接手頂讓店面還是投資店面，要特別注意都市計畫發展所可能導致的商圈移轉。
就連店面投資專家劉媽媽，這種專業老手就曾因未注意到都市發展所導致商圈移轉，失手買下台中火車站商圈店面，最後慘賠3000萬元收場。
台中火車站商圈因受台中七期重劃區(匯集知名百貨公司及名門豪宅雲集)興起，和逢甲商圈磁吸大台中地區消費人口，還有全國的觀光人潮和陸客觀光人潮的影響。台中七期重劃區與逢甲商圈周邊的飯店和大陸觀光客的比重正逐漸增加，台中火車站商圈相形之下就顯得落沒，台中火車站商圈雖然還是人來人往，但和以往相較，台中火車站商圈卻是以過路客為主(過路客具有流動性高消費率不高特性)，以致於讓台中火車站商圈的店面不易經營，店面價值自然就往下調降。
大型加盟連鎖品牌設店找點，大多會找交通方便、人潮匯聚的熱門商圈，相對租金高，店家營運成本也比較高但過去熱門商圈精華區店面一還是店難求，然辦公商圈會隨著產業板塊遷移，造成商圈移轉或是消費型態移轉，用餐及消費人潮大幅降低，導致商圈店面空置率提高，像是北市的京華城商圈、敦北商圈、民生商圈、天母商圈，就隨著大型企業紛紛搬移至內科、南軟園區，導致民眾整體消費力降低和店面空置率增加，許多開店商家營收大減，付租能力降低，若再加上商圈精華區店面房價飆升，房東持有成本增加，迫使轉嫁成本調漲店租，不少開店商家就會被迫轉移陣地開店，或是吹起熄燈號。
因此阿甘創業加盟網提醒開店商家經營業者特別是連鎖加盟業者設店找點時，過去曾經是一店難求的熱門商圈精華區店面，若商圈內出現有四、五戶店面空置情況發生，或是該商圈承租店面者多處出現隨時可即時撤移的短租業者像是賣服飾、寢具、五金等的特賣場，想承租該熱門商圈店點的開店業者就要更為謹慎評估其有商圈移轉或是消費型態移轉，保守估算承租該店點未來獲利的可能性或是考慮店點不一定要設在此一級熱門商圈內，改找次級商圈設點以壓低成本降低店租壓力，再把減少的租金成本回饋給消費者，增加商品競爭力。
註:
空置率1%以內的商圈，表示商圈內100家店，只有1家沒有租出去是空著，透露出此區域地段商圈具有高度集客力，且人潮集散力穩定，但要小心因商圈過於熱門搶手一店難求，高租金所造成的經營風險，例如忠孝SOGO商圈、師大、士林夜市商圈以及台中逢甲商圈等。

空置率若在5%以下的商圈，即透露出此區域地段人潮多聚客力仍強，店面租金亦較高，普遍存在於各大都會城市市中心商圈聚集地。

店面空置率在5-10%之間的商圈，雖不若大型商圈具有的強集客力，承租此區域地段店面租金約為一般行情，但較不易有中長期的穩定收益，普遍存在於各大城市市中心次級商圈。

空置率在10%以上的商圈，透露出此區域地段商圈人潮集散力較不穩定，承租此區域地段店面雖租金較便宜，但因人潮集散力不穩定，經營困難度及風險性會較高。

開店創業加盟如何挑選店點:
簡易有效餐飲店點選擇與租金評估方法
租金成本，是開店做生意最主要支出固定成本之一，一般而言控制在營業收入比例的百分之十五以內算是合理的負擔，即使是獲利較高的餐飲業，也不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。對餐飲店來說，連鎖咖啡店房租租金佔總營業收入比例的20-25%之間較佳；中式速食業以佔總營業收入比例15%左右；毛利七成的飲料冰品租金佔總營業收入比例20%左右。實際租金佔總營業額比重佔比情形，還是會因當地商圈情況及人口數變化而有所差異存在但還是不宜讓租金佔總營業額比重超過百分之二十五。
假設合理租金佔營收比是在12%，店點月租金是5萬，5萬＊12＝60萬
月營收60萬等於一天要有2萬營收，行業客單價如是100元，那至少一天來客量要超過200。

來客量多寡估算可採在有效商圈範圍內的同業競爭店，如果沒有同一類型的店存在，則可以挑選同一客層層次、商品型態很類似的商店，做為地點評估的參考。參考對象剛開店時去消費拿到一張發票，晚上剛關店前再去消費一次再拿到一張發票，就可從開店到關店的統一發票上的編號推算出一天可能來客組數有多少(來客量=來客組數X每次消費平均人數)，記得假日和非假日要另計且消費時要觀察來客組平均值是由幾人所組成，且不能只估一家，最好要估算有效商圈範圍內多家同業的平均值(有效商圈範圍大概就是半徑500公尺到1公里，有效商圈範圍跟不同行業業態會有很大差距)。
就此假設案例而言，也就是說如果有辦法做到營業額，那就可考慮承租，如果評估下來沒辦法或者是沒有自信可做到一天來客量超過200那樣2萬的營收，那就要省慎的考慮是否承租。若觀察其它店的每天來客數都遠高(開支平衡)基本來客數，那表示你準備要開的店，樂觀居多。

除地點評估觀察結果這附近同類型的開店商家可達到(開支平衡)基本來客數外，還要再估計所承租店面是否有能力達到(開支平衡)一定的營業額以上，譬如同一類型的火鍋店坪數為30坪，你則只有10坪的小店面，那你必須再評估翻桌率是否可達到(開支平衡)基本營業額？若無法做到，表示這商圈店點的生產力不足，反之，翻桌率若達到(開支平衡)基本營業額以上，表示這商圈店點的生產力夠，可以承租。
最後若有下列事項將會直接影響日後營收，因此在做店點選擇時應盡量將其排除：　

a .建築物是違建、營業使用不合規定有被拆除的可能或建物產權有糾紛。　
b .店門前或其旁，有大型公共工程或工地正在或即將進行２年以上長期施工。　
c .店面周邊附近有色情賭博性不良場所。
d .店面門口與周邊有阻隔物阻擋，不醒目的店在視覺上店面不易被發現，因此要提升曝光度後續的行銷費用會較高且不易，例如店面前面有橋墩。
e .附近五年來有淹水記錄的店面。
f.餐飲店需要聚集人氣，因此較不適宜橋頭橋尾或者是車速快的路段，亦不適停留停車不便之處。
g.避開選擇「陰面」的店面，陽面是指客人會「順向」經過你的店面就算陽面，陰面則相反。例如：若是要開早餐店，那早上學生上班族的上班上學人潮「順向」方向就是早餐店的陽面，但若是要開的是晚餐，那對面下班放學「順向」方向就是晚餐店的陽面。

開店創業加盟如何挑選店點:
未開發處女地還是無法經營的沙漠地

想開店也找到一很不錯的地點，但觀察其周遭看不到一家同業店，這種現象可能有二種情形。一是同業還沒有發覺這塊未開發地處女地，二是有人經營過但因沒生意就關門或頂讓換人換行業經營。

依現在各行業皆處於飽和競爭的狀態，第一種未開發地處女地，只要是在都會區內可能性都微乎其微，郊區就較有可能發生。所以第二種可能性最高，就是沒有足夠消費人口，可撐起一家店。所以你看到類似的地點時，先不要暗爽竊笑以為揀到寶。

店家可透過觀察上午、下午、晚上各時段的人潮，統計看看經過店門口附近人的屬性，上班族、學生、家庭主婦所佔比率，消費習性及職業類別，而且在平日和周末至少要各算一次，才能知道人潮確實的分佈狀況。再來確定人潮流量，一般來說經營販賣愈便宜的商品，顧客愈不願多花錢與花時間，也就是說經營範圍越小，例如便利商店要開曬3分鐘可到的消費商圈範圍內，咖啡業者大約是5分鐘可到的消費商圈範圍內，像早餐店宜開在上班族會走過經過的地方，錄影帶出租店則宜開在回家的路上，也才能判別是未開發地處女地，還是無法經營的沙漠地。
「走訪體驗」商圈店點評估絕對有必要
店點好壞決定了未來生意強弱，因此在開店前商圈店點評估階段，就應該針對離峰與尖峰時間做數天的觀察，實際統計人潮流動與進行消費人數計算。曾經運用「走訪體驗」觀察評估同一個商圈同業店點時，發現同業中午3小時(11~14點)的來客量在80～105鍋，晚上4小時(5~9點)則較多些約在150～190鍋間。
從此「走訪體驗」觀察同業中，得到一些頗有參考價值的數據資訊，這店點每日至少能做到每日200鍋以上，最高可達近300鍋，有足夠的基本盤可以支撐我們這小火鍋店立於不敗之地，且還有往上衝鍋數的成長空間。另這個商圈消費習性，午晚餐差別幾乎到一倍，經營上及人力配置應側重在晚餐上，而我方地點是處於下班動線上，比較同業都是處在上班動線上更佔有店點優勢，房東出的租金合理又合乎租金範圍內，發現這是一很有競爭優勢的小火鍋店店點。

阿甘創業加盟網提醒開店創業者，開店經營實務上，開店前的商圈店點評估準備工作愈詳盡，愈能幫助自己在商圈內創造差異化特色。若店點評估只是靠有經驗評估人的經驗值來判定，沒有數據做分析，評估的結果可能太過於主觀，因為就算在有經驗的人還是會因業態和地點差異而受影響，「走訪體驗」商圈店點評估的模式，就可稍補其沒有數據做為分析之缺，甚至還可繪出附近同業競爭對手的位置圖，及與對手的商品型態與價格比較等，協助你更進一步瞭解此商圈同業競爭樣貌及擬定經營策略。

量力而行店租高一點不要怕
如果有兩店點供你選擇，一店點是月租1萬可賺3萬，另一店點是月租2萬也可以賺3萬，你會選擇哪店點？當然大家都會選月租1萬可賺3萬的店點；但如一店點是月租1萬可賺3萬，另一店點是月租2萬卻可以賺6萬，你會選擇哪店點？當然大家都會改選月租2萬可賺6萬的店點。
再說店點人潮流量大，搭配促銷活動，一、兩個月就可衝出一點名氣出來；而在一個人潮流量低的店點設店，有時要耗上半年、一年的努力，才可衝出一點名氣出來，操的心和所費的促銷宣傳費用和店點人潮流量大的店點相較可都要多N倍出來，因此開店創業做生意開店選點記得一點，沒人知道就沒人來消費，沒人消費怎麼能有錢賺？只要量力而行，店租高一點不要怕。
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